于敏把家里所有银行卡翻出来，挨个登录网银查看余额。写写算算了好一会儿，她将笔一扔，仰头靠在椅背上每日新闻摘要，疲累地阖上了眼睛。
去年冬天接受公司外派之后，我的空闲时间陡然多了起来，和湾湾视频时，她一听我说不用再加班了，就邀请我去她那里小住几天——我俩未来躺在一张床上“卧谈”的机会会越来越少了。我想想也是，就抽出一个周末，带着从公司食堂打包的红烧肉、水果和酸奶去了她家。
作家：梁云风，头图来自：视觉中国
一、裁汰存量房贷利率？官方说“不”
公共有莫得发现，固然楼市计谋中裁汰刻下购房利率的动作不小，然则对存量房贷利率，却确凿是高压红线一般不去触碰。
在酬酢媒体上，充斥着购房者哀嚎要裁汰存量房贷款利率的请求。
自从5月17日央行晓谕降首付、取消利率下限后于今，世界跨越20个省200个城市晓谕裁汰房贷利率。
目前，多数城市的首套房贷利率一经降至3.1%～3.5%，这一水平远低于昔日的市集平均水平，况兼有些城市还取消了下限，也即是说，如果银行重生，富有不错作念到毁坏贷那样年利率3%以下。
统计明白，2021年以前购买的存量房贷款利率平均值在5.56%隔壁，如果是10年前的屋子，利率在6%以上，最高达到7%。存量房和新址房贷利息一下子就有1～3个点的差距，真的莫得对比就莫得伤害。
银举止了安抚购房者，束缚地投喂“胡萝卜”，比如最近有的场合推出“先息后本”——还房贷的时候，只还利息，不还本金。目前从各城市银行的央求要求来看，开阔可央求的最常年限是2年，也即是2年的时辰，你还房贷，王人不错只还利息，不还本金。目前北京、苏州、广州、珠海等城市王人有银行提供雷同优惠计谋。
你看，银行应承让你在前几年像毁坏贷那样先息后本，也不肯裁汰利率。
有东谈主束缚念，思问个昭彰。日前，有市民就休养优化个东谈主住房贷款利率下限商量“深圳12345热线”。对此，深圳市住房和诞生局、东谈主民银行深圳市分行、金融监管总局深圳监管局在回答该市民商量时示意：“为更好满足住户刚性住房需乞降各样化改善性住房需求，按照因城施策原则以及对于休养优化个东谈主住房贷款利率下限的关系章程，联接深圳实质，从2024年5月29日起休养优化个东谈主住房贷款利率下限。2024年5月29日之前披发的个东谈主住房贷款，膨胀那时深圳利率下限计谋。”
这样一大段话，中枢情由即是，存量贷款利率不降！对于手捏存量贷款的东谈主来说，闻者伤心，听者落泪。
二、提前还贷吗？
面对计谋对新客户房贷利率一降再降，限制众多的存量房贷客户嗅觉利益严重受损，好多东谈主采纳不了。
有受访者采纳中房报采访时示意，“我是前年买的屋子，那时的商贷利率是LPR+35个基点，即4.55%。目前看到新购房者的房贷利率这样低，但愿能有一个平允的休养机制，让存量房贷利率也能跟着市集变化而休养。”
เว็บตรงสล็อต说明上海新政，上海首套房贷利率已降至3.5%，二套房贷利率为3.9%。以200万元首套房贷款为例，领受30年等额本息还款状貌，购房者每月可简约高达1212元利息，算计可简约约43.6万元的利息本钱。
买相似的屋子，真金白银要多花出去这样多，任谁也采纳不了。因此，好多东谈主遴选了提前还贷。比如上述深圳利率以5月29日为界，有的东谈主真就前一天办理了贷款，后一天就大幅裁汰利率，差一天就差了1%的利率，两者一相比，100万房贷每个月利息就要多还500元。
事实上，此前由于搭理收入下落，股市、楼市投资价值下落，2022岁首的时候，世界各地掀翻一股提前还房贷波浪。
2022年季世界个东谈主住房贷款余额为38.8万亿元，同比仅增长了1.2%，提前还贷对冲了很大一部分增量，而2021年的增速是11.3%。2023年，提前还贷的岑岭到来，甘休2023年末个东谈主住房贷款余额38.17万亿元，相较于2022年末的38.79万亿，足足减少6000亿。
这是20年来，个东谈主住房贷款余额初次下落。据统计，2023年有房一族还了7万亿的房贷，才导致临了的余额为负值，而这7万亿中，绝大部分王人是提前还的房贷。若按4.2%的存量房贷利率算，银行一年就少收3000亿房贷利息。
好多东谈主思方设法裁汰利息支拨，比如用低利率的新址贷，或者用计算贷、毁坏贷置换高利率的存量贷。
到本年，因为好多城市启动裁汰新购房的贷款利率，存量贷款用户的提前还贷能源更大了，如今，压力给到了银行——存量房贷利率，降照旧不降，这是一个问题！
三、降照旧不降？
对银行来说，房贷是银行最大的一块优质钞票，目前我国个东谈主房贷毁约率极低。
一方面是因为前些年屋子价值上涨的时候，5%以致6%的房贷王人能被房价涨幅遮蔽；而另一方面是相较于好意思国实行的非追索权住房典质贷款，在我国的住房贷款轨制中，个东谈主对房贷债务承担无尽连带使命，偿付义务并不仅限于所购买的房产。
出现毁约后，银行从拍卖房屋所得不及以送还贷款的，不及部分仍需由债务东谈主承担。因此，当住房的市集评估价钱大幅下落时，银行还可要求贷款东谈主补充首付本金。
这种情况下，不到不得不尔，贷款东谈主基本不会出现房贷毁约的情况。以招商银举止例，甘休2022年9月末，其个东谈主住房贷款余额为1.4万亿元，占公司零卖贷款余额的44.4%，其不良率仅为0.29%；远低于同属零卖贷款的小微贷款、毁坏贷款和信用卡贷款的不良率（分袂为0.6%、0.95%和1.67%）。
因此，从银行的角度看，信守住房贷款这个基本盘特别首要。
一位国有大行个贷一又友给我评释，银行不肯意裁汰存量贷款的原因还有另外两点：
最初是资金本钱压力。银行披发的贷款资金主要起原于进款、金融市集融资等渠谈。存量贷款的资金本钱亦然要按披发贷款时点计较的，那时的贷款利率高基本上也意味着进款利率高，比如2020年傍边首套房利率在5%傍边，那时候的无风险利率（货币基金如余额宝）也直率是3%傍边，二者利差在2%傍边，今天房贷利率降到3.5%傍边，无风险利率也在1.8%傍边，二者利差在1.7%傍边，变化并不大。肤浅要求银行裁汰存量贷款利率，平直砍掉了银行的利润，东谈主家天然不乐意。
其次是银行基于风险惩办的需要。面对经济增速放轻率房地产市集的波动，银行对于住房贷款的风险评估更为审慎。存量住房贷款看成银行钞票的首要构成部分，其质地平直影响到银行的钞票安全。
因此，银行在磋议利率休养时，会愈加稳重均衡收益与风险，幸免因盲咫尺调利率而增多不良贷款的风险。
这也好意会，好多银行固然在住房个贷上赚了钱，然则却踩了好多房地产的雷，比如恒大爆雷，盛京银行、民生银行等一多量银行的借钱王人成了烂账，个贷的利润王人得填这部分的坑。
据报谈，恒大集团爆雷时有息欠债余额8300多亿，波及银行类金融机构128家，借钱余额2323亿，其中境内银行类金融机构171家，借钱余额2163亿，主要为民生银行293亿、农业银行242亿、浙商银行107亿、光大银行100亿、工商银行94亿、中信银行94亿。畴昔如果恒大停业，以中国停业计帐不到10%的偿债率，公共思思银行耗费有多大。
是以目前摆在银行眼前是一个两难的遴选，提前还贷的根源照旧跟着调控计谋的变化新老客户利率倒挂严重，假如银行不裁汰存量房贷利率，公共王人络续提前还贷，那银行利率会严重受损。
而如果银行裁汰利率，也会濒临风险，更要害的是，如果要降，降到若干妥当？
四、降到若干妥当？
话又说总结，在存量贷款利率降不降这个问题上，谈话权的主导者并不是银行，而是监管层。银行只会磋议利益与风险，而对监管层来说，利率是篮子里的用具，它要磋议的还有后果。
政府和监管部门在制定住房贷款计谋时，不仅要磋议促进经济增长，还要兼顾金融镇静和房地产市集的健康发展。如果计谋的指标是，在刻下“房住不炒”的计谋导向下，法例逼迫房贷利率，灵验阻难投契性购房需求，驻守房地产泡沫，调遣市集镇静，那么，即便面对经济下行压力，政府也不大可能大限制收缩房贷利率计谋。
天然，如果计谋休养的指标是促进住房需求开释、促进住户毁坏，就另当别论了。对于已购房者而言，存量房贷利率的下调能平直减轻月供使命，训诲毁坏智商和生涯质地。止境是在经济压力增大、收入增长放缓的时间，这种需求更为进击。
从过往教学来看，也有降利率时存量和新增沿途降的。2008年10月22日，央行发布公告：决定自2008年10月27日起，将买卖性个东谈主住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例休养为20%。而对存量房贷的利率，买卖银行享有一定的自主权。立时，从中小银行启动到国有大行，王人膨胀存量贷款利率相似7折的优惠。
刻下计谋的指标主如果稳楼市、促毁坏，裁汰存量房利率就能裁汰住户的购房本钱，让庶民更多去毁坏，从而拉动经济复苏。因此，计谋大致率在降完新增贷款利率后，照旧会下调存量房贷利率的，无尽接近新央求房贷利率。
广东省城乡策画院住房计谋筹商中心首席筹商员李宇嘉以为，下一步，北京、深圳、上海、厦门等高利率存量房贷将最初迎来下调，其他城市也将紧随后来，瞻望休养幅度接近3.5%傍边——这一经很接近刻下的新增贷款利率低点了。
只不外，休养存量贷款利率也需要一个能源和压力，从目前的楼市发扬来看，休养的动作预计也快了。
本文来自微信公众号：秦朔一又友圈 （ID：qspyq2015）每日新闻摘要，作家：梁云风